Pengene der forsvandt

Hele historien

Sæby Søbad husene blev frasolgt fra Dansk Folkeferie i 2008.

Efterfølgende blev centerbygningen købt af en lokal investor med en solid erfaring fra hotel og restaurations branchen. Det lykkedes dog aldrig for den nye ejer at få skabt et overskud ved driften af centerbygningen, og ejeren konkluderede efter flere års forsøg, at der ikke var forretningsmæssigt grundlag for at drive restaurant i centerbygningen.

Ejeren indstillede derefter restaurations aktiviteterne i centerbygningen og udarbejdede et forslag til ombygning af centerbygningens indre til ejerlejligheder.

Forslaget blev af mange budt velkommen, mens andre fortsat troede på, at det måtte være muligt at drive en restaurant i centerbygningen med et driftsoverskud.

Den sidstnævnte gruppe fik i oktober 2017 etableret et aktieselskab SSC A/S (Sæby Søbad Centerbygningen A/S med en selskabskapital på 895.000 kr.) med primært private investorer. SSC A/S har således intet at gøre med Ejerforeningen!

Det er aldrig lykkedes for SSC A/S at skabe overskud på drift af restaurant og selskabsaktiviteter i centerbygningen, så SSC A/S har til stadighed været økonomisk presset.

Nærværende sag om pengene der forsvandt begyndte ved en tilfældighed, idet Sæby Søbad husejer Hans Harding i september 2021 uopfordret fik oplyst fra en direktør i SSC A/S, at ”centerbygningen” det år havde modtaget 270.000 kr. fra Danland.

Hans Harding undrede sig over oplysningen, og gennemgik efterfølgende den såkaldte Formidlingsaftale, som beskriver retningslinjerne for samarbejdet mellem Ejerforeningen og Danland.

I Formidlingsaftalen er anført, at Danland skal tilbageholde et beløb (6%) af udlejningsindtægten, som skal udbetales til ejerne af faciliteter eksempelvis legeredskaber som stilles til rådighed for lejerne. Dette formidlingsaftale-beløb benævnes ofte noget misvisende som ”centerbidrag”, idet det ikke har noget med et center at gøre. De nævnte faciliteter blev overtaget af Ejerforeningen d. 01.07.2018, hvilket bl.a. fremgår af referatet fra generalforsamlingen i 2018.

Hans Harding skrev derfor d. 10.09.2021 en e-mail til Ejerforeningens bestyrelsesformand,  Anders Kjærulff, hvor der spørges ind til sagens substans. Bestyrelsesformanden,  Anders Kjærulff, svarede ikke skriftligt på e-mailen, men oplyste telefonisk, at bestyrelsen selv bestemmer, hvad de vil arbejde med!

Da bestyrelsen intet foretog sig, blev en gruppe aktive husejere enige om at undersøge sagen nærmere, samt at informere alle husejerne om det bemærkelsesværdige økonomiske forhold ved generalforsamlingen i Ejerforeningen d. 21.05.2022.

Ved generalforsamlingen oplyste Hans Harding derfor om de kritisable økonomiske forhold, som gruppen af aktive husejer på det tidspunkt havde afdækket:

Ejerforeningens formand, Anders Kjærulff, havde ved generalforsamlingen i 2018 oplyst, at Ejerforeningen pr. 01.07.2018 skulle overtage legeredskaberne herunder tårnet og hoppepuden fra centerbygningens ejer. Jf. Formidlingsaftalen § 9.1 og 9.2 ville Ejerforeningen efterfølgende være berettiget til modtage formidlingsaftale-pengene.

Ejerforeningen overtog da også alle legeredskaberne og har siden betalt alle udgifter til vedligehold og nyanskaffelser, eksempelvis næsten 100.000 kr. i 2021 -men vi modtog aldrig formidlingsaftale-penge!

Danland opkrævede imidlertid stadig 6% af lejeindtægten som formidlingsaftale-penge,

Når Ejerforeningen ikke modtog pengene, hvem fik dem så ?

Efter gennemgang af relevante dokumenter og regnskaber stod det klart, at pengene fra 2018 blev delt mellem Danland, som beholdt 40%, mens de resterende 60% blev udbetalt til selskabet SSC A/S, der som nævnt intet har at gøre med Ejerforeningen, og aldrig har ejet nogen af de faciliteter, der jf. Formidlingsaftalen skal udbetales formidlingsaftale-penge til.

Regnskaber og budgetter fra SSC A/S viser således, at der årligt er indført indtægter benævnt ”Centerbidrag fra Danland” (formidlingsaftale-penge):

   År             Kr.

2018  – 153.380  kr.
2019  –  276.992 kr.
2020  –  212.446 kr.
2021  –  230.282 kr.
2022  –  239.986 kr.

i alt:   1.113.086 kr.

SSC A/S har således i perioden 2018 til 2022 modtaget 1.113.086 kroner i formidlingsaftale-penge (”centerbidrag”) fra Danland, penge som burde være udbetalt til Ejerforeningen!

Ejerforeningen havde i samme periode modtaget 0 (nul)  kr.!

En aktionæroversigt for selskabet SSC A/S viser endvidere, at 4 af 5 af Ejerforeningens bestyrelse er aktionærer i SSC A/S.

Dermed kunne de 4 bestyrelsesmedlemmer få en interessekonflikt, og dermed et habilitetsproblem!

Alle aktionærer i SSC A/S modtager hvert år selskabet årsregnskaber, og dette gælder naturligvis også aktionærerne i Ejerforeningens bestyrelse.

SSC A/S aktionærerne i Ejerforeningens bestyrelse fik således hvert eneste år i perioden 2018 til 2022 fuld information om, at Danland hvert år overførte penge til SSC A/S for faciliteter, som bestyrelsen selv har fastslået tilhører Ejerforeningen.

Vi mangler derfor svar på, hvorfor SSC A/S aktionærerne i Ejerforeningens bestyrelse intet gjorde for at stoppe pengeoverførslen fra Danland til SSC A/S, når de var fuldt informerede om, at pengene burde tilgå Ejerforeningen!

Bestyrelsens passivitet gjorde det således muligt, at 1.113.086 kr., som burde være tilgået Ejerforeningen, uretmæssigt blev overført til SSC A/S, som et flertal af bestyrelsen har aktier i!

Disse oplysninger var aldrig tidligere oplyst overfor Ejerforeningens generalforsamlinger, og derfor er det heller aldrig blevet godkendt, at penge som skulle tilgå Ejerforeningen kunne overføres til selskabet SSC A/S !

På baggrund af de fremlagte oplysninger opfordrede de aktive husejere bestyrelsen til at trække sig.

Bestyrelsen svarede, at informationerne var urigtige og udvandrede efterfølgende i protest, og den af bestyrelsen indstillede generalforsamlings-ordstyrer fratog efterfølgende Hans Harding taleretten!

Foranlediget af bestyrelsens afvisning af de på generalforsamlingen fremlagte oplysninger, valgte de aktive husejere efterfølgende for egen regning at få en uvildig advokat til at gennemgå sagen.

Det blev advokat Kim Østergaard, Østergaard & Nielsen I/S, som gennemførte vurderingen. Kim Østergaards rapport konkluderede, at pengeoverførslen fra Danland til SSC A/S var i strid med den såkaldte Formidlingsaftale af 2008, ifølge hvilken pengene skulle overføres til Ejerforeningen. Dette blev skriftligt meddelt bestyrelsen.

Bestyrelsen svarede ikke på Kim Østergaards henvendelse, men lod advokat Karsten Madsen, HjulmandKaptain, svare på deres vegne, at de ville indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, hvor ”den adresserede problemstilling kan drøftes”.

Bestyrelsesformanden, Anders Kjærulff, rundsendte forud for den ekstraordinære generalforsamling en 30 siders ”redegørelse” om sagen, som dog stopper hvor problemerne begynder. Advokat Kim Østergaard skrev i den forbindelse følgende:

”Jeg bekræfter hermed modtagelsen af bestyrelsens redegørelse i forbindelse med den ekstraordinære generalforsamling den 19. november 2022. Jeg har noteret, at bestyrelsen har anvendt særdeles megen tid og ressource (en 30 siders redegørelse) for et forholdsvis ukompliceret spørgsmål om fordeling af lejen for fælles faciliteter, som tilhører foreningen. Idet faciliteterne er overdraget pr. den 1. juli 2018 er historikken forinden i princippet uden betydning.”

Bestyrelsen har ved de seneste generalforsamlinger indhentet et meget stort antal fuldmagter fra husejere.

Ved den ekstraordinære generalforsamling i november 2022 var i alt fremmødt 49 husejere. Desuden var der afgivet 38 fuldmagter, heraf var 31 fuldmagter afgivet til bestyrelsen, så der i alt var repræsenteret 87 husejere.

Bestyrelsen havde med de 31 fuldmagter således på forhånd 36 stemmer i alle afstemninger!

Dette er et demokratisk problem ifølge professor emeritus i foreningsret Ole Hasselbalch.

Den måde fuldmagter anvendes på i Ejerforeningen Sæby Søbad kan være en væsentlig årsag til, at sagen om uretmæssig overførsel af penge fra Danland til SSC A/S er opstået, og uopdaget kunne foregå i flere år, indtil vi ved en tilfældighed blev opmærksom på miseren og reagerede!

Ved den ekstraordinære generalforsamling i november 2022 havde vi stillet følgende forslag:

“Bestyrelsen skal skriftligt meddele Danland, at penge opkrævet fra udlejerne i henhold til Formidlingsaftalens § 9.1 og 9.2 fremover skal afregnes til Ejerforeningen og ikke til Sæby Søbad Centerbygningen A/S”

Ved afstemningen støttede 33 husejere vores forslag, og det var med kun 3 fuldmagter.

Det betyder, at et klart flertal af de fremmødte 49 husejere bakkede op om vores forslag, hvilket er meget positivt og værd at bemærke!

Men som forventet fik bestyrelsen ved anvendelse af deres 31 fuldmagter vedtaget et modforslag. Forslaget gik på, at bestyrelsen skulle udpege en advokat, som skulle vurdere de juridiske konsekvenser for Ejerforeningen hvis man anmodede Danland om at flytte betalingen af formidlingsaftale-pengene opkrævet efter Formidlingsaftalen fra SSC A/S til Ejerforeningen.

Advokat Kim Østergaard kommenterede forslaget således:

”Det forekommer unødvendigt, at iværksætte større advokatudredninger, idet der alene er tale om at Danland skal allokere lejen til foreningen i stedet for til selskabet. Der kræver ej heller en opsigelse af formidlingsaftalen.”

Desuden betød vedtagelsen af dette unødvendige tiltag, at den uretmæssige pengeoverførsel til SSC A/S uhindret kunne fortsætte!!!

Bestyrelsen oplyste efterfølgende at HjulmandKaptain skulle udarbejde det juridiske notat. Kim Østergaard bad i den forbindelse HjulmandKaptain bekræfte at de i sagen ikke havde nogen interessekonflikt, hvilket fik HjulmandKaptain til at trække sig.

Dette indebar at bestyrelsen måtte finde et alternativ til HjulmandKaptain, hvorved advokat Jens Pontoppidan, Norden Advokatfirma fik opgaven.

Bestyrelsen oplyste endvidere, at det juridiske notat ville blive udsendt sammen med indkaldelsen til generalforsamlingen som skulle afholdes d. 01.04.2023. Det betød, at notatet først ville blive udsendt til husejerne efter udløbet af fristen for indlevering af forslag til generalforsamlingen, hvorved kun forslag stillet af bestyrelsen ville komme til afstemning jf. Ejerforeningens vedtægter. Dette var naturligvis helt uacceptabelt set fra et demokratisk synspunkt!

Det juridiske notat fra advokat Jens Pontoppidan er interessant læsning, idet notatet beskriver, at de 6% af lejeindtægten som Danland tilbageholder fra lejerne i form af formidlingsaftale-penge (”centerbidrag”), der efterfølgende skal betales til ejerne af faciliteter så som legeredskaber, der stilles til rådighed for lejerne, burde udbetales uden fradrag af provision til Danland. Det betyder, at Danland ikke har haft ret til at tilbageholde 40% af beløbet som de hidtil har indkasseret i provision.

Pontoppidan vurderer desuden, at Ejerforeningens nuværende og tidligere bestyrelsers passivitet er ansvarspådragende for så vidt angår muligheden for at få erstatning for de penge Danland og SSC A/S uretmæssig har indkasseret af formidlingsaftale-pengene (”centerbidrag”).

Kort tid efter fremkomsten af Pontoppidans juridiske vurdering udsendte Ejerforeningens formand, Anders Kjærulff, en e-mail til husejerne, hvor han berettede, at der var indgået aftaler som betød, at Ejerforeningen fremover skulle modtage alle formidlingsaftale-pengene (”centerbidrag”) fra Danland!

Det arbejde som gruppen af Aktive Husejere i Sæby Søbad havde udført og betalt advokatbistand for af egne midler havde dermed båret frugt!

Der ville fremover ikke blive overført formidlingsaftale-penge (”centerbidrag” ) penge til SSC A/S, som siden 2018 uretmæssigt var taget fra udlejerne og Ejerforeningen.

Men sagen er jo desværre stadig ikke afsluttet!

Der er en markant forskel på ansvaret for det tab Ejerforeningen har lidt under den nuværende bestyrelse, hvor formanden Anders Kjærulff har været den samme siden 2017, og de tidligere bestyrelser.

Det er således alene den nuværende bestyrelse, som med fuld viden om sagen passivt har været tilskuere til, at 1.113.086 kr. formidlingsaftale-penge, der fra 2018 burde være tilgået Ejerforeningen, uretmæssigt er udbetalt til SSC A/S – som et flertal af bestyrelsen er medejere af !!!

Det økonomiske tab, som Ejerforeningen uretmæssigt har lidt grundet pengeoverførslen til SSC A/S, bør naturligvis tilbagebetales af de ansvarlige!

Først når disse penge er tilbageført til Ejerforeningen, anser vi sagen som afsluttet !

Ejerforeningens bestyrelse er valgt ud fra den naturlige forudsætning, at de på betryggende vis vil varetage Ejerforeningens interesser.

Bestyrelsen har imidlertid gjort det stik modsatte ved passivt at lade 1.113.086 kr. tilgå SSC A/S, som et flertal af bestyrelsen har aktier i, hvor pengene burde være tilgået Ejerforeningen, og derfor nu mangler i vores pengekasse.

Dette leder hen til følgende spørgsmål, som enhver Sæby Søbad husejer må stille sig selv:

Er bestyrelsens adfærd i denne sag acceptabel ?

Kan bestyrelsens handlinger helt eller delvist undskyldes eller retfærdiggøres ?

Eller er det et svigt og misbrug af den tillid, vi har vist de anførte personer, ved at vælge dem til vores bestyrelse ?

Kan vi som husejere have tillid til, at den siddende bestyrelse fremover vil varetage Ejerforeningens interesser, når de i perioden 2018 til 2022 har gjort det stik modsatte ?

Kan vi som husejere genvælge personer til bestyrelsen, som i denne sag via passivitet har givet os et helt urimeligt og unødvendigt tab 1.113.086 kr. ?

Ejerforeningen betaler løbende til at bestyrelsen er dækket af en bestyrelsesansvarsforsikring.

Ved den ordinære generalforsamling af 01.04.2023 opfordrede en husejer derfor bestyrelsen til snarest muligt at anmelde det tab, som Ejerforeningen har lidt siden 2018 på 1.113.086 kr. som uretmæssigt er overført til SSC A/S. Husejeren bad i den forbindelse om, at hans opfordring blev ført til protokol.

Bestyrelsen svarede ikke på husejerens opfordring, og efterfølgende bestyrelsesreferater beskriver heller ikke emnet.

Når bestyrelsen får tilbageført pengene til Ejerforeningen, foreslår vi, at husejerne kompenseres for det lidte tab med 11.130 kr., som straks skal udbetales til hver husejer!